Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Ev satılınca kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir. Türkiye’de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesine göre yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış, sözleşmeyi tek başına sona erdirmez; yeni malik yalnızca kanundaki koşullar ve süreler içinde tahliye isteyebilir. Konut veya çatılı işyerini gerçek bir kullanım gereksinimi için satın alan kişi, TBK m. 351’deki yollardan birine dayanabilir. Bu yazı, 5 Ekim 2026 itibarıyla konut kiracısı ve yeni malik açısından temel adımları açıklar.

Satıştan sonra kira sözleşmesi devam eder mi?

Evet. TBK m. 310, kiralanan el değiştirince yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Bu nedenle kiracının eski malik ile yaptığı sözleşme, yalnızca tapu devri gerçekleşti diye geçersiz hâle gelmez. Kira dönemi, sözleşmedeki diğer şartlar ve kiracının ödeme borcu devam eder.

Yeni malikin “evi satın aldım, hemen boşaltın” demesi tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Diğer yandan kiracı da malik değiştiği için kira ödemeyi bırakmamalıdır. Ödemeden önce yeni malik sıfatını ve bildirilen ödeme hesabını güvenilir belgelerle doğrulamak; ödeme dekontlarını, satış bildirimiyle ilgili yazışmaları ve eski kira sözleşmesini saklamak yerinde olur. Kira bedelinin sırf satış nedeniyle tek taraflı artırılması da mümkün değildir; artış, kira sözleşmesi ve TBK’nın kira bedeline ilişkin kuralları içinde değerlendirilir.

Yeni malik kiracıyı hangi nedenle tahliye ettirebilir?

TBK m. 351, sonradan malik olan kişiye özel bir gereksinim nedeniyle tahliye yolu tanır. Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğuna dayanabilir. Yalnızca taşınmazı satın almak, daha yüksek kira istemek veya satışı öne sürmek bu gereksinimin yerine geçmez.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı somut olayda incelenir. Yargıtay, ihtiyaç iddiasının bu nitelikleri taşıması gerektiğini vurgular. Başka bir konutun varlığı, ihtiyaç sahibinin nerede yaşadığı, aile durumu ve taşınmazın kullanım amacı gibi olgular sonuca etki edebilir; bunların hiçbiri tek başına bütün davalar için değişmez bir cevap oluşturmaz.

Yeni malikin iki tahliye yolu ve süreleri

Yol	Ne yapılır?	Dava zamanı
Edinmeden sonraki yol (TBK m. 351/1)	Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde gereksinimi kiracıya yazılı olarak bildirir.	Edinme tarihinden altı ay sonra gereksinim nedeniyle dava açabilir.
Sözleşme sonundaki yol (TBK m. 351/2)	Yeni malik, sözleşme süresinin bitimini esas alır. İlk yoldaki edinmeden itibaren bir aylık bildirim şartı bu yolun koşulu değildir.	Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Birinci yolun kritik noktası: Bir aylık süre, yeni malikin edinme tarihinden başlar; altı aylık bekleme süresi de aynı edinme tarihine göre hesaplanır. Yazılı bildirimin süresinde kiracıya ulaşması gerekir. Yargıtay, geç ulaşan bildirime dayalı TBK m. 351/1 davasının reddi gerektiğini belirten bir karar vermiştir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması kanunun açık bir şekil şartı değildir; ancak içeriğin ve teslim tarihinin ispatı bakımından güvenli bir yöntem olabilir.

Bir aylık bildirim kaçırılırsa yeni malik, bu eksikliği görmezden gelerek altı aylık yola dayanamaz. Bununla birlikte sözleşme sonundaki ikinci yolun koşulları ayrıca değerlendirilebilir. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, dava için öngörülen tarihin hesabını etkileyebilir. TBK m. 353’teki dava açılacağına ilişkin yazılı bildirim ve arabuluculukta geçen sürenin hesaba katılmaması da somut dosyada önem taşıyabilir.

Altı ay dolunca kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Altı ay, TBK m. 351/1 kapsamında dava açılabilmesi için öngörülen bekleme süresidir; kendi başına tahliye tarihi değildir. Kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmıyorsa yeni malikin dava açması, gereksinimi ispatlaması ve mahkeme kararına göre hareket etmesi gerekir. Süre doldu diye anahtar teslimi zorunlu hâle gelmez.

Tahliye uyuşmazlıklarında kural olarak görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk aşaması da tamamlanmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa taraflar, tahliye tarihini ve varsa ödeme ya da teslim koşullarını açıkça belirleyebilir.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023’ten beri, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Yeni malikin gereksinim nedeniyle açacağı olağan tahliye davasında arabuluculuk son tutanağı gerekir.

Sürelerin yakın olması arabuluculuğun atlanabileceği anlamına gelmez. 6325 sayılı Kanun’un 16/2. maddesine göre arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Yargıtay da kira davasında bu kuralın dava açma süresine etkisini uygulamıştır. Yine de tarih hesabı; edinme, bildirim, sözleşme bitimi, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak belgeleri üzerinden tek tek yapılmalıdır.

Kiracı hangi belgeleri kontrol etmeli?

Eski malik ile imzalanan kira sözleşmesi ve varsa sonraki yazılı değişiklikler,
Yeni malikin mülkiyetini ve edinme tarihini gösteren belge,
Yeni malik tarafından gönderilen yazılı bildirimin içeriği ve tebliğ tarihi,
Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları ve ödeme hesabı değişikliği bildirimi,
Arabuluculuk daveti, görüşme belgeleri ve son tutanak,
İhtiyaç iddiasıyla ilgili yazılı açıklamalar ve tarafların anlaşma önerileri.

Kiracının bildirime yazılı yanıt vermesi, karşı tarafın iddiasını kabul ettiği anlamına gelmez. Yanıtta özellikle hangi tarihte hangi belgenin alındığı, mevcut sözleşmenin başlangıcı ve ödeme bilgilerindeki değişiklikler netleştirilebilir. “Satış oldu, bu ay içinde çıkmazsanız icraya veririm” gibi bir mesajın kanundaki bildirim ve dava koşullarını otomatik olarak karşıladığı varsayılmamalıdır.

Yeni malik hangi belgeleri hazırlamalı?

Yeni malik bakımından ilk belge edinme tarihini gösteren tapu kaydıdır. Mevcut kira sözleşmesi, kiracının kimliği, bildirimin metni ve teslim kanıtı da önemlidir. İhtiyaç iddiası varsa bu ihtiyacı doğuran olguların belgelenmesi gerekir. İşyerine ilişkin gereksinimde faaliyet ve kullanım planı; konut gereksiniminde mevcut barınma durumu, aile ilişkisi ve diğer taşınmazların kullanımı somut dosyaya göre incelenebilir.

Süreye bağlı bir hak kullanılırken bildirimin yalnızca hazırlanması veya postaya verilmesi yeterli kabul edilmeyebilir. Bu nedenle teslim tarihi izlenmeli, arabuluculuğa başvuru ve son tutanak tarihi ayrıca kaydedilmelidir. Yeni malik, kiracıyla anlaşma sağlanırsa koşulları yazılı ve açık şekilde düzenlemelidir.

İhtiyaç nedeniyle boşaltılan ev yeniden kiraya verilebilir mi?

TBK m. 355’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aykırılık hâlinde kanun, eski kiracı için son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat öngörür. Bu sonucun somut olayda uygulanması; tahliyenin nasıl gerçekleştiği, yeniden kiralama ve haklı sebep olguları incelenerek belirlenir. Her satış veya her taşınma kendiliğinden tazminat doğurmaz.

Sık sorulan sorular

Ev satılınca yeni kira sözleşmesi imzalamak zorunlu mu?

Hayır. TBK m. 310 uyarınca yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur. Taraflar dilerse bazı koşulları hukuka uygun biçimde yeniden kararlaştırabilir; fakat yalnızca mülkiyet devri eski sözleşmenin geçerliliğini ortadan kaldırmaz.

Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmazsa kiracı hiç çıkarılamaz mı?

Hayır. Edinmeden itibaren altı ay sonra açılacak TBK m. 351/1 davası için gereken bildirim süresi kaçırılmış olabilir. Sözleşme sonundaki TBK m. 351/2 yolu ve kanundaki diğer tahliye sebepleri kendi koşullarıyla ayrıca değerlendirilir.

Yeni malik kira bedelini hemen artırabilir mi?

Satış tek başına tek taraflı zam yetkisi vermez. Yeni malik mevcut kira sözleşmesine taraf olur; kira bedelindeki değişiklikler sözleşme ve TBK m. 344 ile 345 çerçevesinde değerlendirilir. Bedel uyuşmazlığı, ihtiyaç nedeniyle tahliye koşullarından ayrı bir konudur.

Satın alan kişinin başka evi varsa tahliye davası kesin reddedilir mi?

Kesin bir cevap verilemez. Diğer evin nerede olduğu, fiilen nasıl kullanıldığı, ihtiyaç sahibine uygunluğu ve ileri sürülen gereksinimin gerçekliği birlikte incelenir. Yargıtay’ın aradığı ölçüt ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır.

Sonuç

Kiradaki evin satılması, kiracı için otomatik tahliye yükümlülüğü yaratmaz. Yeni malik TBK m. 351’e dayanacaksa gereksinimini ve seçtiği yolun sürelerini ispatlamalıdır. Kiracı ise sözleşmesini, ödeme kanıtlarını ve gelen bildirimleri korumalıdır. Özellikle bir aylık bildirim, altı aylık bekleme, sözleşme sonu ve arabuluculuk tarihleri uyuşmazlığın sonucunu değiştirebilir.

Ev Satılınca Kiracı Çıkmak Zorunda mı? Yeni Malikin Tahliye Hakkı ve Süreler