Konut veya çatılı işyeri kirası sona erdiğinde depozito, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan ve somutlaştırabildiği bir alacağı yoksa kiracıya geri verilmelidir. Kiraya veren; ödenmemiş kira ya da yan giderleri ve kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan ispatlanabilir zararı ileri sürebilir. Buna karşılık olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve bozulmalar kiracıya yüklenemez. Aşağıdaki açıklamalar Türkiye’de 8 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan genel kurallara ilişkindir.
Kira depozitosu en fazla ne kadar olabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanun, para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılan güvencenin doğrudan kiraya verene teslim edilmesi yerine, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek biçimde bankada tutulmasını öngörür.
Para şeklindeki güvence vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Banka güvencesini ancak şu hâllerden biri varsa serbest bırakabilir:
- Kiracı ile kiraya veren birlikte rıza gösterirse,
- İcra takibi kesinleşirse,
- Kesinleşmiş bir mahkeme kararı bulunursa.
Depozitonun uygulamada elden veya kiraya verenin kişisel hesabına ödenmiş olması, kiracının iade talebini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak ödemenin yapıldığını ve amacını gösterecek sözleşme, banka açıklaması, makbuz veya yazışmalar uyuşmazlıkta önem taşır.
Depozito ne zaman iade edilir?
Öncelikle kira ilişkisinin sona ermesi, taşınmazın ve anahtarların geri verilmesi, tarafların borç durumunun belirlenmesi gerekir. Kiraya verenin depozitodan kesinti yapmak istemesi hâlinde dayandığı borcu veya zararı açıklaması ve ispatlaması beklenir.
Kanundaki üç aylık süre sıkça yanlış yorumlanır. Bu süre, her durumda kiraya verene depozitoyu üç ay boyunca tutma hakkı veren genel bir bekleme süresi değildir. TBK’nın 342. maddesindeki özel kurala göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira ilişkisiyle ilgili dava veya icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine bankada tutulan güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
| Durum | Temel değerlendirme | Önemli belge |
|---|---|---|
| Taraflar kesinti olmadığı konusunda anlaşıyor | Güvence iade edilir; bankadaki hesap için ortak talimat verilebilir. | Yazılı teslim ve ibra kaydı |
| Ödenmemiş kira veya yan gider ileri sürülüyor | Alacağın dönemi, tutarı ve ödeme kayıtları incelenir. | Kira sözleşmesi, dekontlar, faturalar |
| Taşınmazda hasar olduğu iddia ediliyor | Olağan eskime ile sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zarar ayrılır. | Giriş ve çıkış tutanakları, tarihli fotoğraflar, faturalar |
| Bankadaki güvence bloke kalıyor | Üç aylık bildirim şartı ve bankanın hesap prosedürü kontrol edilir. | Hesap belgesi, sözleşmenin sona erdiğini gösteren kayıtlar |
Hangi zararlar depozitodan düşülebilir?
TBK’nın 334. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı teslim aldığı duruma uygun biçimde geri vermekle yükümlüdür; fakat sözleşmeye uygun kullanımın doğurduğu eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle her boya ihtiyacı, yüzey eskimesi veya kullanım izi otomatik olarak kiracıya yüklenemez. Hasarın niteliği, taşınmazın başlangıçtaki durumu, kullanım süresi, eşyanın yaşı ve varsa tarafların anlaşmaları birlikte değerlendirilir.
Kiraya veren, geri verme sırasında taşınmazı gözden geçirmeli ve kiracının sorumlu olduğunu düşündüğü eksiklikleri veya ayıpları hemen yazılı olarak bildirmelidir. TBK’nın 335. maddesi bu bildirim yapılmazsa kiracının sorumluluktan kurtulacağını; olağan incelemeyle teslim sırasında belirlenemeyen gizli eksikliklerin ise ayrı değerlendirileceğini düzenler. Gizli bir eksiklik sonradan fark edilirse onun da kiracıya hemen yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
Kesintinin hukuka uygun olup olmadığı yalnızca “hasar var” denilerek belirlenemez. Hangi bölümün zarar gördüğü, zararın kiracıdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, onarımın kapsamı ve bedeli somut delillerle ortaya konulmalıdır. Kiralananın yenilenmesi veya değerinin artırılması için yapılan giderlerin tamamının kiracıya aktarılması ayrıca tartışma doğurabilir.
Taşınmaz teslim edilirken hangi adımlar izlenmeli?
- Teslim tutanağı hazırlayın: Tarihi, anahtar sayısını, sayaç değerlerini, oda ve demirbaşların durumunu iki nüsha kaydedin.
- Görsel kayıt alın: Mümkünse girişteki kayıtlarla karşılaştırılabilecek tarihli fotoğraf ve videolar saklayın.
- Ödemeleri belgeleyin: Kira, aidat ve kullanım giderlerine ilişkin dekontları; gerekiyorsa borcu yoktur yazılarını koruyun.
- İade talebini yazılı yapın: Depozitonun tutarını, ödeme tarihini, iade edilecek banka hesabını ve makul bir ödeme talebini açıkça belirtin.
- Kesinti varsa döküm isteyin: Her kalemin sebebini, hesaplamasını ve dayanak belgesini talep edin.
Anahtar tesliminin belgelendirilmemesi, kira ilişkisinin hangi tarihte fiilen sona erdiği konusunda uyuşmazlık yaratabilir. Tek taraflı tutanak bazı durumlarda delil değeri taşısa da tarafların birlikte imzaladığı ayrıntılı bir tutanak daha güçlü bir kayıt sağlar.
Ev sahibi depozitoyu ödemezse ne yapılabilir?
İlk adım, talebi ispatlanabilir bir yöntemle yazılı olarak iletmek ve kesinti gerekçelerinin açıklanmasını istemektir. Depozito bankada tutuluyorsa hesabın niteliği, sözleşmenin sona erdiği tarih ve kiraya verenin bankaya süresinde takip bildirip bildirmediği kontrol edilmelidir.
Anlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, 1 Eylül 2023’ten beri kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Depozito iadesine ilişkin alacak uyuşmazlığı da bu kapsamda değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma olmazsa kira ilişkisinden doğan alacak davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Somut olayda icra takibi seçeneği, yetkili yer, faiz başlangıcı ve talebin zamanaşımı ayrıca değerlendirilmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi depozitonun tamamını boya masrafı olarak kesebilir mi?
Otomatik olarak kesemez. Boya ihtiyacının olağan kullanımdan mı, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından mı kaynaklandığı; kullanım süresi ve taşınmazın teslim anındaki durumu incelenmelidir. Kesinti, somut zarar ve makul giderle ilişkilendirilmelidir.
Üç ay dolmadan depozito istenemez mi?
İstenebilir. Kanundaki üç ay, bankada tutulan güvence bakımından kiraya verenin bankaya dava veya takip bildirmemesinin sonucunu düzenler. Bu hüküm, her depozito için zorunlu bir bekleme süresi değildir.
Depozito makbuzu yoksa iade talep edilebilir mi?
Talep edilebilir; ancak ödemenin ve depozito amacının ispatı güçleşebilir. Kira sözleşmesi, banka hareketleri, ödeme açıklaması, mesajlar, e-postalar ve diğer hukuka uygun deliller birlikte değerlendirilir.
Depozitoya faiz eklenir mi?
Bankada vadeli hesapta tutulan para hesabın getirisiyle birlikte değerlendirilir. Kiraya verene doğrudan ödenmiş tutarda faiz talebinin başlangıcı; sözleşme, iade borcunun muaccel olduğu tarih, temerrüt bildirimi ve somut talep biçimine göre değişebilir. Bu başlık olay özelinde incelenmelidir.
Hangi durumlarda bireysel hukuki inceleme gerekir?
Kira sözleşmesinin ne zaman sona erdiği tartışmalıysa, anahtar teslimi belgelendirilememişse, yüksek tutarlı hasar veya kira borcu iddiası varsa, depozito döviz ya da kıymetli evrak olarak verilmişse veya taraflardan biri tacirse somut belgelerin hukukçu tarafından değerlendirilmesi yararlı olabilir. Bu metin genel hukuki bilgidir; belirli bir uyuşmazlığın sonucu, sözleşmeye ve delillere göre değişir.