Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirlenen şartlar doğrultusunda kiralananın kullanımını düzenleyen hukuki metinlerdir. Ancak ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranları ve gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar, kira bedelinin güncellenmesini gündeme getirir. Bu durumda, taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, kira bedelinin tespiti davası açma yoluna gidilebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Hukuki Dayanağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesi ve artırılmasına ilişkin hükümleri içermektedir. Bu maddeye göre, taraflar kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir hüküm koymuşlarsa, bu hüküm geçerlidir. Ancak, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında anlaşma olmasa dahi, kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasının Şartları
Kira bedeli tespit davası açılabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kira Süresinin Beş Yılı Aşması: Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli veya beş yılın sonunda yenilenmelidir.
- Taraflar Arasında Anlaşma Sağlanamaması: Taraflar, yeni kira bedeli konusunda anlaşamamış olmalıdır.
- Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması: Dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Dava Açma Süreci
Kira bedeli tespit davası açılırken aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Görevli ve Yetkili Mahkeme: Dava, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
- Dava Açma Süresi: Kiralayan yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açmalı veya kiracıya yazılı bildirimde bulunarak ilgili kira yılının sonuna dek dava açmalıdır.
- Delillerin Sunulması: Dava dilekçesinde, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve diğer ilgili belgeler sunulmalıdır.
Mahkemenin Kira Bedelini Belirlemesi
Mahkeme, kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterleri dikkate alır:
- TÜFE Oranı: Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.
- Kiralananın Durumu: Kiralananın fiziksel durumu, konumu ve özellikleri.
- Emsal Kira Bedelleri: Benzer özellikteki kiralananların kira bedelleri.
- Hakkaniyet İlkesi: Mahkeme tarafların menfaatlerini ve adalet ilkesini gözetir.
Kira Artışında Yasal Sınırlamalar
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde ile konut kiralarında kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama, belirli tarihler arasında yenilenen kira sözleşmeleri için geçerlidir.
Sonuç
Kira bedelinin tespiti davası, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli hukuki sonuçlar doğurur. Bu nedenle, dava açılmadan önce hukuki danışmanlık alınması ve sürecin dikkatle yürütülmesi önemlidir. Mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, taraflar arasında bağlayıcı olacak ve yeni kira döneminde uygulanacaktır.