İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Giriş

Kira ilişkileri, taraflar arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğuran sözleşmelerdir. Ancak, bazı durumlarda kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri ihtiyacı doğabilir. Böylece mevcut kira sözleşmesinin sona erdirilmesini gerekebilecektir. Bu tür durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” gündeme gelir.

 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Dayanağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir.

 

TBK Madde 350 – Kiraya Verenin İhtiyacı

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak, belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir.

 

TBK Madde 351 – Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. Ayrıca, yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

 

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

 

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç

İhtiyacın, geçici değil, sürekli ve zorunlu bir nitelik taşıması gerekmektedir. Mahkemeler henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçları tahliye sebebi olarak kabul etmez. Ayrıca, ihtiyaç iddiasının yargılama süresince devam etmesi şarttır.

 

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında Kanunda Belirtilen Kişiler İçin İhtiyaç

Tahliye davası, kiraya veren veya yeni malik tarafından açılabilecektir. Tahliye davası ihtiyaç sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için açılabilecektir.

 

3. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davalarında İhtiyacın İspatı

İhtiyaç iddiasının ispatı, davacıya aittir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini değerlendirirken tanık beyanları, keşif ve bilirkişi incelemeleri gibi delillere başvurabilecektir. Bu dava özellikle tanık anlatımı önemlidir.

 

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

• Kiralananın, malik tarafından yargılama sürecinde satılması, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına işaret edebilecektir.
• İşyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında, malikin mevcut konut ya da işyerinin tahliye tehdidi altında olması veya kiralananın yapılacak iş için daha uygun özelliklere sahip olması gerekmektedir. 

 

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiraya verenin veya yeni malikin sözleşmeyi sonlandırmasını sağlayan hukuki bir yoldur. Ancak, bu davaların başarıya ulaşabilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Bu nedenle, dava açmadan önce hukuki danışmanlık alınması önem arz etmektedir.