Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Süreç, Yöntemler ve Yargı Kararları

Ortaklığın giderilmesi nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki müşterek mülkiyetin sona erdirilmesini sağlayan, hukuki bir çözüm yoludur. Uygulamada “izale-i şuyu” davası olarak da adlandırılmaktadır. Paylı veya elbirliği mülkiyete konu olan bir mal, taraflar arasında paylaşım yapılamıyorsa, bu dava aracılığıyla kişisel mülkiyete geçiş sağlanır.

Özellikle miras yoluyla kalan mallarda ortaklar arasında anlaşmazlık çıkması, bu davayı gündeme getirir. Bu nedenle ortaklık ilişkisinden doğan mülkiyet ihtilafları, bu dava yoluyla çözüme kavuşur.

Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki dayanağı ve mahkemeye başvuru koşulları

Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi paylı mülkiyete sahip kişilerin ortaklığı sona erdirme hakkını düzenler. Elbirliği mülkiyette ise tüm maliklerin birlikte hareket etmesi gerekir.

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınır mallarda ise davalının yerleşim yeri esas alınır. Taraflar bu davayı birlikte açabileceği gibi tek taraf da açabilecektir. Ancak diğer tüm ortaklar davaya dahil edilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk süreci zorunlu mudur?

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle, ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Taraflar, dava açmadan önce arabulucuya başvurmalıdır. Uzlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak ile dava açılabilecektir.

Bu süreçte taraflar anlaşma sağlayabilirse dava açmaya gerek kalmaz. Ancak uygulamada çoğu zaman taraflar uzlaşma sağlayamamaktadır. Bu nedenle arabuluculuk, hem zaman hem de maliyet açısından ilk etapta önemlidir.

Mahkeme ortaklığı nasıl sona erdirir?

Aynen taksim kararı

Mahkeme öncelikle malın fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir. Eğer mal bölünebilir durumdaysa, aynen taksim kararı verilebilecektir. Örneğin bir arsa, imar planı çerçevesinde eşit büyüklükte bölünüyor ise her paydaş kendi bölümünün sahibi olur.

Mahkeme bu konuda bilirkişi incelemesine başvurur. Teknik olarak bölünme mümkün değil ise bu yöntem uygulanmayacaktır. Ayrıca malın değer kaybı yaşaması gibi durumlar da aynen taksimi engeller.

Satış yoluyla paylaşım

Eğer mal aynen taksime elverişli değil ise, mahkeme satış kararı verir. Satış Memurluğu taşınmazı açık artırma ile satar ve elde edilen bedeli hisseler oranında ortaklara dağıtır. Bu yöntem, uygulamada en çok tercih edilen çözümdür.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/6789 E., 2019/4567 K. sayılı kararında, “teknik olarak bölünemeyen taşınmazlarda satış zorunludur” denilmiştir. Bu karar, taşınmazların aynen bölünememesi halinde satışın tek çare olduğunu vurgular.

Yargı kararlarının davalara etkisi

Yargıtay, ortaklığın giderilmesi davalarında sıkça içtihat üretmektedir. Örneğin, 2021/2077 E. 2021/3967 K. sayılı kararında, ortaklığın giderilmesinin hem mülkiyet hakkı hem de anayasal hak olduğu belirtilmiştir. Bu tür davalar, taraflar arasında özel menfaat çatışması olsa da kamu düzeni açısından da değerlendirilebilecektir.

Ayrıca Yargıtay 14. HD, 2016/12515 E., 2020/309 K. sayılı kararında, tarafların miras taksim sözleşmesi yaptıktan sonra artık ortaklığın giderilmesini talep edemeyeceğini vurgulamıştır. Bu içtihatlar, mahkemelerin karar verirken dikkate aldığı önemli kaynaklardır.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme yargılama giderlerini nasıl paylaştırır?

Dava açan taraf yargılama harçlarını öder. Ancak davanın sonunda mahkeme, bu masrafları hisseler oranında taraflara yükler. Ayrıca mahkeme avukatlık ücretleri ve bilirkişi giderlerini de aynı şekilde dağıtır. Bu, davacının mali yükünü dengeleyen bir uygulamadır.

İcra dairesi satış yoluyla ortaklık sona erdiğinde, satış giderleri (ilân, keşif, açık artırma) tahsil eder ve kalan bedel taraflara öder. Bu nedenle dava öncesinde ekonomik hesaplama yapmak önemlidir.

Mirasçılar arası davalar nasıl gelişir?

Miras kalan mallarda ortaklığın giderilmesi talepleri sık görülmektedir. Mirasçılardan biri taşınmazı kullanıyorsa, diğer mirasçılar payını almak isteyebilecektir. Bu durumda paylaşım, hem mülkiyet hem de kullanım hakkı yönünden tartışmalı hale gelir. Mahkeme, tüm mirasçıların hakkını dikkate alarak karar verir.

Özellikle taşınmazı kullanan kişi, “ben burada yaşıyorum” diyerek satışa karşı çıkma hakkına sahiptir. Ancak bu irade, diğer mirasçıların hakkını ortadan kaldırmaz. Yargıtay’a göre her paydaş, bireysel mülkiyete geçme hakkına sahiptir.

Muhdesat sorunu nasıl çözülmektedir?

Taşınmaz üzerindeki yapılar, ağaçlar, duvarlar gibi eklentilerin kime ait olduğu tespit edilmeden satış yapılamaz. Bu gibi durumlarda “muhdesatın aidiyetinin tespiti” davası açılır. Bu davada yapıların sahibi belirlenecektir ve ardından ortaklık sona erdirilecektir.

Yargıtay, muhdesat tespiti yapılmadan gerçekleştirilen satışların iptaline yol açabileceğini belirtmiştir. Bu nedenle özellikle üzerinde yapı bulunan arsalarda önce bu davanın açılması gerekir.

Davacı feragat ederse dava sona erer mi?

Hayır. Davacı feragat etse bile diğer paydaşlar davaya devam edebilecektir. Yargıtay 14. HD, “Ortaklığın giderilmesi davaları, sonucu tüm paydaşları ilgilendirdiği için feragat davayı düşürmez” yönünde kararlar vermiştir. Bu nedenle dava, feragat edildiğinde bile kendiliğinden sona ermeyecektir.

Profesyonel destek neden önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları, teknik ve hukuki detaylara sahiptir. Yanlış mahkemeye başvurmak, eksik taraf göstermek, arabuluculuk evrakını sunmamak gibi nedenlerle birçok dava reddedilebilmektedir. Ayrıca bilirkişi raporları, keşifler ve icra aşamaları uzmanlık gerektirir.

Bu süreçte hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına bir avukata danışmak büyük önem taşır. Siz de detaylı bilgi ve destek için Mihenk Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz. Uzman desteğiyle davanızı güvenle yürütebilirsiniz.